持之以恒，方能硕果累累。深入学习注册会计师 《税法》第二章第七节，增值税法知识版图再拓疆界！本文详解纳税人转让不动产增值税管理暂行办法，备考助力不停歇。点击下方推荐，解锁更多关键知识点！
25年面授集训课程上新，购25送24，早备考早取证 ✅ 新人福利领取，登录即送专属学习资料！
在注册会计师考试中，税法部分因其细碎且易混淆的考点而著称。考生备考时需巧妙平衡难点与重点，明确难点非必然重点，应秉持“重点聚焦考题、难点通过例题、习题巩固理解”的学习策略。财科学校面授封闭集训，开学早 ，课时多，提供吃住学，教室自习室，课后1对1 答疑解惑，全程专家名师特色封闭面授教学，高通过率。财科名师已精心汇编脱产班面授讲义，凝练知识点，助力考生高效记忆与复习。更多章节精髓， 点击这里2024年注会税法备考划重点汇总>>
【所属章节】
第二章：增值税法
第七节：特定应税行为的增值税计征方法
【知 识 点】
纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
提示：
1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内；
2.不动产“取得”的途径是多样化的——“外来”与“自建”；
3.销售不动产税率为9%；简易计税征收率为5%；预征率为5%。
一、一般纳税人转让不动产的计税
一般纳税人转让其“营改增”前（2016年4月30日前）取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。计税规则归纳为：
一般纳税人转让其“营改增”后（2016年5月1日后）取得的不动产的，适用一般计税方法计税。
“外来”的：不动产属地差价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（9%）计销项。
“自建”的：不动产属地全价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（ 9%）计销项。
特别提示：上述全价、差价均为不含增值税的金额。
“外来”的不动产：简易计税的预缴、计税都用差价；一般计税预缴用差价，计税用全价。
“自建”的不动产：预缴和计税都用全价。
|
来源 |
取得时间 |
预缴与计税 |
|
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债（外来的） |
2016年4月30日前 |
选择适用简易计税方法计税的：（差价5%预缴；差价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
|
选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（差价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额 |
||
|
2016年5月1日后 |
||
|
自建 |
2016年4月30日前 |
选择适用简易计税方法计税的：（全价5%预缴；全价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
|
选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（全价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额 |
||
|
2016年5月1日后 |
二、小规模纳税人转让其取得的不动产（除个人转让住房），适用简易计税方法计税，计税规则归纳：
|
来源 |
预缴与计税 |
纳税地点 |
|
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债（差价5%预缴；差价5%计税） |
预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
（1）除其他个人之外的小规模纳税人：向不动产所在地主管税务机关预缴税款；向机构所在地主管税务机关申报纳税 （2）其他个人（自然人）：向不动产所在地主管税务机关申报纳税——不预缴 |
|
自建（全价5%预缴；全价5%计税） |
预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
三、个人转让其购买的住房
（1）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
链接：个人销售自建自用住房免征增值税。
（2）个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。
四、扣减价款的凭证要求
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）税务部门监制的发票。
（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（3）国家税务总局规定的其他凭证。
链接：
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
①2016年4月30日及以前缴纳契税的：
增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
②2016年5月1日及以后缴纳契税的：
增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%
归纳：
（1）老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。
（2）在确定不动产计税金额时发票优先。
五、发票的开具
（1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。
（2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
六、其他问题
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
上文注册会计师考试税法科目知识点源自资深教师面授集训精讲讲义，紧扣2024年教材与大纲整理。建议考生深入理解，归纳要点，对比记忆，确保全面掌握。2024年主讲的注会封闭集训考前逆袭提分冲刺班课程正在更新！点击了解课程详情>>
扫码加微领取更多干货资料>>
注册会计师考试时间为8月下旬，备考现在已经步入了关键阶段，既要追求学习的量也要注重学习的质，为了提高备考每一分钟的时间利用率，建议考生能够分清主次，将更多的时间和精力花费在更重要的内容上。 预祝各位考生都能顺利通过注会考试！ 财科学校名师面授集训考前冲刺提分课程正在上新中！点击查看名师提分课程>>
延伸阅读：
