注册会计师税法科目的第十章为房产税法、契税法和土地增值税法，其中契税的税收优惠分为四个层次：法定减免、授权国务院减免、授权省、自治区、直辖市减免、延续执行的《契税法》实施前制定的税收优惠。考生要注意区分四个层次减免的具体内容。
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【所属章节】
第十章：房产税法、契税法和土地增值税法
第二节：契税法
【知 识 点】
契税税收优惠
一、法定减免
有下列情形之一的，免征契税：
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、科研、 医疗、军事设施；
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、医疗、科研、 教学、养老、救助；
3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
提示：
赠与——征税；但婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的免征契税。
二、授权国务院减免
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
三、授权省、自治区、直辖市减免
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
上述规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
四、延续执行的《契税法》实施前制定的税收优惠
1.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
提示：
夫妻间无论婚姻关系持续期间还是离婚时分割，土地、房屋权属变更均免征契税。
2.个人购买住房有不同的契税优惠政策
（1）免税情形
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个人购买住房 |
契税优惠政策 |
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城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房） |
免征契税 |
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已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的 |
（2）减税情形
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个人购买住房 |
契税优惠政策 |
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个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的 关于家庭住房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。 |
减按1%税率征收契税 |
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个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的 |
减按1.5%税率征收契税 |
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个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的（不含北京、上海、广州、深圳的住房） |
减按1%税率征收契税 |
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个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的（不含北京、上海、广州、深圳的住房） |
减按2%的税率征收契税 |
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个人首次购买90平方米以下改造安置住房 |
减按1%的税率计征契税 |
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个人首次购买超过90平方米但符合普通住房标准的改造安置住房 |
按法定税率减半计征契税 |
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个人购买经济适用住房 |
在法定税率基础上减半征收契税 |
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个人购买保障性住房（新增） |
减按 1% 税率征收契税 |
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个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房 |
按有关规定减免契税 |
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个人因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房 |
3.外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
4.至 2025 年 12 月 31 日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。（调整）
5.至2027 年12 月31 日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。（调整）
6.至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务，免征契税。
7.金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
8.至2027年12月31日，有关企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权（股份）转让规定，归纳为下表：（调整）
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特殊行为 |
具体情况 |
契税政策 |
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企业改制 |
包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属 |
免征 |
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事业单位 改制 |
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属 |
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公司合并 |
两个或两个以上的公司，按法律规定、合同约定合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属 |
免征 |
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公司分立 |
公司按法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属 |
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企业破产 |
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属 |
免征 |
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对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属 |
||
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对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，按规定妥善安置原企业职工，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属 |
减半征收 |
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资产划转 |
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位 |
免征 |
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同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转 |
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母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转 |
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债权转股权 |
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属 |
免征 |
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划拨用地出让或作价出资 |
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的 |
对承受方 征税 |
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公司股权 （股份）转让 |
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移 |
不征 |
提示：
注意辨析与房屋赠与有关的规定：
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辨析 |
情形 |
契税征免 |
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继承 |
法定继承 |
免征 |
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分割 |
夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的 |
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赠与 |
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位、非营利性的机构等受赠用于规定用途 |
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婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属 |
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非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属 |
征收 |
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父子间、亲友间的赠与 |
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以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与 |
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