注册会计师税法科目的第十章为房产税法、契税法和土地增值税法，分为房产税、契税和土地增值税三部分，其中房产税和契税的分值能达到5分左右，土地增值税占6分左右。以下为土地增值税相关的重要知识点纳税义务人和征税范围，一起来学习吧！
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【所属章节】
第十章：房产税法、契税法和土地增值税法
第三节：土地增值税法
【知 识 点】
土地增值税法纳税义务人和征税范围
一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
二、征税范围
土地增值税的基本征税范围：
1.转让国有土地使用权；
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产买卖。
解释：
1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易，还包括了连同土地使用权一并交易的地上建筑物及其附着物、存量房地产的交易。
2.土地增值税的征税范围具有“国有”“转让”（不同于“出让”）两个关键特征，其征税范围不包括土地使用权出让。
上述内容的具体化适用经常在考试中出现，具体情况可归纳为应征、不征、免征三个方面。将经常出现的房地产若干具体情况的征免规定汇总归纳如下：
1.应征土地增值税的情况
1.转让国有土地使用权。
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3.存量房地产的买卖。
4.除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与。
5.抵押期满以房地产抵债。（发生权属转让）
6.单位之间交换房地产。（有实物形态收入）
7.合作建房建成后转让的。
8.重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化涉及房地产开发企业的。
2.不征或暂不征收土地增值税的情况
1.房地产继承。（无收入）
2.房地产赠与（①赠与直系亲属、承担直接赡养义务人；②公益性赠与）。（无收入）
3.房地产出租。（权属未变）
4.抵押期内的房地产。（权属未变）
5.房地产的代建房行为。（权属未变）
6.房地产评估增值。（权属未变）
7.不涉及房地产开发企业的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。
3.免征或暂免征收土地增值税的情况
1.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实。
2.合作建房建成后按比例分房自用。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产。
5.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
6.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。
7.个人销售住房。
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这里要注意土地增值税与增值税、契税征税范围的对比记忆，三个税种在征税范围方面存在差异，其存在差异的原因主要是由于契税的纳税人是承受方，而增值税和土地增值税的纳税人是转让方。
|
具体情况 |
是否为土地增值税征税范围 |
是否为契税 征税范围 |
是否为增值税 征税范围 |
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国有土地使用权出让 |
不是 |
是 |
是（免税） |
|
土地使用权的转让 |
是 |
是 |
是 |
|
房屋买卖（含以房产抵债、投资等视同房屋买卖行为） |
是 |
是 |
是 |
|
房屋赠与 （含获奖、继承方式） |
赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是 |
是：①法定继承免税；②国家机关、事业单位、社会团体、军事单位、非营利性的机构等受赠用于规定用途免税；③婚姻关系存续期间夫妻之间变更免税；④夫妻因离婚分割共同财产发生房屋权属变更的免税；⑤除此之外均纳税 |
①赠与直系亲属、承担直接抚养义务人或赡养义务人以及继承、受遗赠免税；②用于公益事业或者以社会公众为对象，不征税；③上述以外均纳税 |
|
房屋互换 |
是（个人互换居住用房，经核实可免税） |
是（等价互换计税依据为0） |
是 |
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