《中级会计实务》涉及的历年考题汇总
第六章投资性房地产
【2020年单选题】2×18年12月31日，甲公司以银行存款12000万元外购一栋写字楼并立即出租给乙公司使用，租期5年，每年年末收取租金1000万元。该写字楼的预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×19年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11200万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额为()万元。
A.400
B.800
C.200
D.1000
【答案】C
【解析】2×19年12月31日，在减值测试前投资性房地产的账面价值=12000-12000/20=11400(万元),可收回金额为
11200万元，应计提减值准备的金额=11400-11200=200(万元),与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营
业利润的影响金额=租金收入1000-折旧金额12000/20-减值的金额200=200(万元)。
【2020年多选题】下列各项中对企业以成本模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。
A.年未无需对其预计使用寿命进行复核
B.应当按期计提折旧或摊销
C.存在减值迹象时，应当进行减值测试
D.计提的减值准备，在以后的会计期间不允许转回
【答案】BCD
【解析】以成本模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，则年未需要对其预计使用寿命进行复核，选项A错误。
【2020年多选题】下列各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有()。
A.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
B.采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销
C.采用成本模式计量的，不得确认减值损失
D.由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理
【答案】ABD
【解析】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，存在减值迹象时，应进行减值测试，确定发生减值的，应当计提减值准备，选项C不正确。
【2020年单选题】2×20年1月1日，甲公司将自用的写字楼转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。当日的账面余额为5000万元，已计提折旧500万元。已计提固定资产减值准备400万元。公允价值为4200万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为( )万元。
A.4500
B.4200
C.4600
D.4100
【答案】D
【解析】自用写字楼转为成本模式计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值，即投资性房地产的入账价值=5000-500-400=4100(万元).
【2020年判断题】自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，不影响损益金额。()
【答案】√
【2020年计算分析题】2×16年至2×19年，甲公司发生的与A仓库相关的交易或事项如下：
资料—:2x16年12月31日，甲公司以银行存款7240万元购入A仓库并于当日出租给乙公司，相关手续已完成，租期为3年，年租金为600万元并于每年年末收取。甲公司预计A仓库的使用寿命为20年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
资料二：2×19年1月1日，甲公司对投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式进行后续计量。当日，投资性房地产的公允价值为7000万元。
资料三：2×19年12月31日，A仓库租期届满，甲公司将其收回并以7600万元的价格出售给丙公司，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积。本题不考虑增值税、所得税及相关因素。要求(投资性房地产科目写出必要的明细科目)
(1)编制甲公司2×16年12月31日购入A仓库并出租的会计分录。
(2)计算影响2×18年损益的金额。
(3)计算2×19年1月1日将投资性房地产转换为公允价值模式对留存收益的影响金额，并编制相关分录。
(4)计算处置投资性房地产影响营业利润的金额，并编制相关会计分录。
【答案】
(1)借：投资性房地产7240
贷：银行存款7240
(2)影响2×18年损益的金额=600-[(7240-40)/20]=240(万元)
(3)2×19年将投资性房地产转换为公允价值模式对留存收益的影响金额=7000-(7240-360×2)=480(万元).2×19年1月1日
借：投资性房地产一成本7000
投资性房地产累计折旧720(360×2)贷：投资性房地产7240
盈余公积48
利润分配—未分配利润432
(4)处置投资性房地产影响营业利润的金额=7600-7000=600(万元)2×19年12月31日借：银行存款7600
贷：其他业务收入7600
借：其他业务成本7000
贷：投资性房地产——成本7000
甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积。本题不考虑增值税、所得税及相关因素。要求(投资性房地产科目写出必要的明细科目)
(1)编制甲公司2×16年12月31日购入A仓库并出租的会计分录。
(2)计算影响2×18年损益的金额。
(3)计算2×19年1月1日将投资性房地产转换为公允价值模式对留存收益的影响金额，并编制相关分录。
(4)计算处置投资性房地产影响营业利润的金额，并编制相关会计分录。
【答案】
(1)借：投资性房地产7240
贷：银行存款7240
(2)影响2×18年损益的金额=600-[(7240-40)/20]=240(万元)
(3)2×19年将投资性房地产转换为公允价值模式对留存收益的影响金额=7000-(7240-360×2)=480(万元).2×19年1月1日
借：投资性房地产一成本7000
投资性房地产累计折旧720(360×2)贷：投资性房地产7240
盈余公积48
利润分配—未分配利润432
(4)处置投资性房地产影响营业利润的金额=7600-7000=600(万元)2×19年12月31日借：银行存款7600
贷：其他业务收入7600
借：其他业务成本7000
贷：投资性房地产——成本7000
【2021年多选题】房地产开发企业应当将其确认为投资性房地产的有( )。
A.已出租的自用写字楼
B.转租给其他单位的土地使用权
C.持有并准备增值后转让的自用土地使用权
D.用于销售的商品房
【答案】AC
【解析】租入再转租的土地使用权，不属于投资性房地产，选项B错误；房地产开发企业用于销售的商品房应作为存货核算，选项D错误。
【2021年单选题】企业采用公允价值模式计量投资性房地产，下列各项会计处理的表述中，正确的是()。
A.资产负债表日应当对投资性房地产进行减值测试
B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销
C.取得的租金收入计入投资收益
D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益
【答案】B
【解析】企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试计提减值准备，选项A错误，选项B正确；取得的租金收入计入其他业务收入，选项C错误；资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益，选项D错误。
【2021年判断题】房地产企业将经营出租的房地产收回进行二次开发后用于对外出售的，应当在收回时将其从投资性房地产转为存货。()
【答案】×
【解析】房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。在这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
【2021年单选题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×20年3月1日，该公司将一项账面价值为300万元、公允价值为280万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产。不考虑其他因素，甲公司该转换
业务对其2×20年度财务报表项目影响的下列各项表述中，正确的是( )。
A.减少其他综合收益20万元
B.减少公允价值变动收益20万元
C.增加营业外支出20万元
D.减少投资收益20万元
【答案】B
【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换时公允价值小于账面价值的差额，借记“公允价值变动损益”科目，列示于"公允价值变动收益”项目。
【2021年单选题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值大于原账面价值的差额，将影响的财务报表项目是( )。
A.其他收益
B.公允价值变动收益
C.其他综合收益
D.资本公积
【答案】B
【解析】将采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值大于原账面价值的差额，记入“公允价值变动损益”科目，列示于财务报表"公允价值变动收益”项目。
【2021年多选题】甲公司发生的与投资性房地产有关的下列交易或事项中，将影响其利润表营业利润项目列报金额的有()。
A.以公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值小于账面价值
B.作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值
C.将投资性房地产由成本模式计量变更为公允价值模式计量时，公允价值大于账面价值
D.将公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值小于账面价值
【答案】AD
【解析】选项A,计入公允价值变动损益，影响营业利润；选项B,计入其他综合收益，不影响营业利润；选项C,计入留存收益，不影响营业利润；选项D,计入公允价值变动损益，影响营业利润。
【2021年判断题】企业自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时确认的其他综合收益，应当在处置投资性房地产时直接转入留存收益。()
【答案】×
【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产形成的其他综合收益，在投资性房地产处置时，应转入其他业务成本。
【2022年单选题】2×21年3月20日，甲公司将原自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日，该土地使用权的初始入账金额为650万元，累计摊销为200万元，该土地使用权的公允价值为500万元。不考虑其他因素，下列关于甲公司土地使用权转换会计处理的表示中，正确的是( )。
A.确认投资性房地产累计摊销200万元
B.确认公允价值变动损失250万元
C.确认投资性房地产450万元
D.确认其他综合收益50万元
【答案】D
【解析】转换日，相关会计分录如下：借：投资性房地产——成本500累计摊销200
贷：无形资产650
其他综合收益50
选项D正确。
【2022年判断题】企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入投资性房地产成本。( )
【答案】×
【解析】与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发
生的支出，应当在发生时计入当期损益。
【2022年综合题】甲公司适用的企业所得税税率为25%,预计未来期间适用的企业所得税税率不会发生变化。未来期间能够产生足够的应纳税所得额用以抵减可抵扣暂时性差异。2×21年1月1日，甲公司递延所得税资产、递延所得税负债的年初余额均为零。2×21年，甲公司发生的与企业所得税相关的交易或事项如下：
资料一：2×21年1月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，于当日起将自用办公楼出租给乙公司使用，甲公司将该办公楼划分为投资性房地产，采用公允价值模式计算。当日，该办公楼的原值为15000万元，累计折旧为900万元，公允价值为16000万元，计税基础为14100万元。2×21年12月31日，该办公楼的公允价值为16200万元，计税基础为13800万元。
资料二：2×21年3月1日，甲公司以银行存款1010万元(含交易费用10万元)从二级市场购入丙公司股票100万股。甲公司将该所票分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，该金融资产的初始入账金额与计税基础一致。2×21年12月31日，甲公司持有的丙公司股票的公允价值为800万元，根据税法规定，甲公司所持丙公司股票公允价值的变动不计入当期应纳所得额，待转让时将转让收入扣除初始投资成本的差额计入当期的应纳税所得额。
资料三：2×21年12月1日，甲公司因合同违约被丁公司起诉，2×21年12月31日，甲公司尚未接到法院的判决。甲公司预计最终的法院判决很可能对公司不利，将要支付的违约金为130万元至150万元之间的某一金额，且该区间内每个全额发生的可能性大致相同。根据税法规定，企业计提的违约金不计入当期应纳税所得额，待实际支付时，计入当期的应纳税所得额。
资料四：2×21年甲公司发生业务宣传费1000万元至年末尚未支付，甲公司当年实现销售收入6000万元。税法规定，企业发生的业务宣传费支出不超过当年销售收入15%的部分准予税前扣除：超过部分准允结转以后。本题不考虑除企业所得税以外的税费及其他因素。
要求：
(1)分别编制甲公司2×21年1月1日将其办公楼出租给乙公司的会计分录和确认递延所得税的会计分录。
(2)分别编制甲公司2×21年12月31日对该办公楼按公允价值计量的会计分录和确认递延所得税的会计分录。
(3)编制甲公司2×21年3月1日购入丙公司股票的会计分录。
(4)分别编制甲公司2×21年12月31日对所持丙公司股票按公允价值计量的会计分录和确认递延所得税的会计分录。
(5)分别编制甲公司2×21年12月31日确认预计违约金的会计分录和确认递延所得税的会计分录。
(6)编制甲公司2×21年12月31日因业务宣传费确认递延所得税的会计分录。
【答案】
(1)借：投资性房地产——成本
16000
累计折旧
900
贷：固定资产
15000
其他综合收益
1900
借：其他综合收益
475(1900×25%)
贷：递延所得税负债
475
(2)借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益
200
2×21年12月31日账面价值16200万元，计税基础13800万元，递延所得税负债余额=(16200-13800)×25%=600
(万元),本期应确认递延所得税负债的金额=600-475=125(万元)。
借：所得税费用
125
贷：递延所得税负债
125
(3)借：交易性金融资产——成本 1000
投资收益
10
贷：银行存款
1010
(4)借：公允价值变动损益
200
贷：交易性金融资产——公允价值变动200
借：递延所得税资产
50(200×25%)
贷：所得税费用
50
(5)借：营业外支出
140[(130+150)/2]
贷：预计负债
140
借：递延所得税资产
35(140×25%)
贷：所得税费用
35
(6)本期可抵扣的业务宣传费=6000×15%=900(万元),实际发生1000万元，准予以后年度结转扣除=1000-900=100(万元)。
借：递延所得税资产
25(100×25%)
贷：所得税费用
25
【知识点】投资性房地产的确认和初始计量、采用公允价值模式计量的投资性房地产、金融资产的后续计量、未决诉讼或未决仲裁、递延所得税负债的确认和计量、递延所得税资产的确认和计量