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投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件，才能予以确认：
（1）与该项投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
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具 体 情 形 |
确 认 时 点 |
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对已出租的土地使用权、已出租的建筑物 |
一般为租赁期开始日即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 |
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对持有并准备增值后转入的土地使用权 |
企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。 |
（二）投资性房地产的初始计量
1、外购投资性房地产的确认和初始计量
外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。
实际成本=买价+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
如果企业购入的房地产部分自用，部分用于经营出租（或资本增值），用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值比例将成本在不同部分之间进行分配。
例如，企业购入一栋写字楼，买价1000万元，增值税90万元。另支付过户费等50万元，增值税3万元。上述款项均通过银行转账支付。该栋写字楼共三层，其中，一层租赁给某超市，年租金10万元，已签订租赁合同，租期为办理房产过户手续之日起三年，二层和三层作为办公场所自用。企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
要求：编制相关会计分录。
写字楼的初始成本=1000+50=1050（万元）。
投资性房地产分摊成本=1050×1/3=350（万元）
固定资产分摊成本=1050×2/3=700（万元）
借：投资性房地产——成本 350
固定资产 750
应交税费——应交增值税（进项税额）93
贷：银行存款 1143
2、自行建造投资性房地产
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
初始成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予资本化的借款费用+支付的其他费用+分摊的间接费用等。
借：投资性房地产——成本
贷：在建工程
但是，不包括建造过程中的非正常性损失，非正常性损失计入当期损益（即营业外支出）。
3、非投资性房地产转换为投资性房地产
非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
转换日通常为租赁期开始日。有关内容后续介绍。
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