注册会计师《税法》 中，土地增值税是非常值得重点关注的税种，可以灵活考核客观题、主观题。同时其计算与增值税密切相关，容易出现跨章节跨税种类题型，在学习土地增值税时，学员们可以同时将增值税复习巩固。
推荐阅读：
■24年注会新课大升级，买课送课，更划算！>>>
■面授集训旗舰班享更大优惠，免费住宿最高立减9000元千万不要错过＞＞＞
■ 名师面授“高三式教学”管理！注会面授魔鬼封闭集训小班VIP名师伴学＞＞＞
■ 财科学校面授集训各大班次随心选，六科联报立省6000＞＞＞
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（二）征税范围
1.基本征税范围
（1）转让国有土地使用权。
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
（3）存量房地产买卖。
2.特殊征税范围
|
行为 |
是否征税 |
|
|
赠与 |
（1）将房地产赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 （2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房地产赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 |
不征 |
|
除上述之外的赠与 |
征税 |
|
|
抵押 |
抵押期间 |
不征 |
|
抵押期满、以房地产抵债 |
征税 |
|
|
交换 |
单位之间互换房地产 |
征税 |
|
个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实 |
免税 |
|
|
合作建房 |
建成后按比例分房自用 |
暂免税 |
|
建成后转让 |
征税 |
|
|
其他 |
（1）房地产的继承 （2）房地产的出租 （3）房地产的代建房行为 （4）房地产的评估增值 |
不征 |
（三）税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
|
级数 |
增值额与扣除项目金额的比率 |
税率 |
速算扣除系数 |
|
1 |
不超过50%的部分 |
30% |
0 |
|
2 |
超过50%～100%的部分 |
40% |
5% |
|
3 |
超过100%～200%的部分 |
50% |
15% |
|
4 |
超过200%的部分 |
60% |
35% |
（四）应税收入与扣除项目
1.应税收入
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
2.扣除项目的确定
（1）转让新建房。
①取得土地使用权所支付的金额。
包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户手续费）。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
②房地产开发成本。
包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但是它们并不据实扣除，而是按照下面规定的公式计算扣除。
a.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
b.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
④与转让房地产有关的税金。
包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税（非房地产开发企业）。教育费附加视同税金扣除。
⑤财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房的转让）。
从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
（2）转让存量房。
|
情形 |
扣除项目 |
|
能取得评估价格 |
①取得土地使用权所支付的金额（同转让新建房） ②房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率 ③转让环节缴纳的税金：印花税；城建税、教育费附加 |
|
不能取得评估价格但能提供购房发票 |
①按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，即，发票所载金额×（1+n×5%）。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年 【讲案例】从买到卖的时间是8个月，n为0；从买到卖的时间是2年3个月，n为2；从买到卖的时间是2年8个月，n为3 ②转让环节缴纳的税金：印花税；城建税、教育费附加；购房时缴纳的契税（不作为加计扣除5%的基数） |
（五）应纳税额的计算
第一步，计算不含增值税的收入总额。
第二步，计算扣除项目金额。
第三步，用不含增值税的收入总额减除扣除项目金额计算增值额。
增值额=转让房地产收入（不含增值税）-扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例（增值率），以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数。
第五步，套用公式计算税额。公式：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（六）税收优惠及征收管理
1.税收优惠
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（4）个人销售住房暂免征收土地增值税。
2.纳税申报及纳税地点
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
注册会计师《税法》向来有“碎法”之称，在备考之初就能将知识稳扎稳打的消化吸收，会更利于后期复习时重拾知识记忆。想要顺利通过考试的考生们，从现在开始跟上进度认真学习，注会备考是一个长跑的过程，想要更快进入学习状态，一定要找一个良好的备考氛围学习，这样也会潜移默化的提高你的学习效率，北京财科学校2024年注会长线面授集训班、周六日轻松通关班、高端精英班开课 ，“高三式”严管，提供食住，名师现场面授，课后一对一答疑解惑，问题不堆积，不过夜，一天10--12小时高效学习，助力一次通过。购课即赠同步直播+网课及机考系统 点击了解更多课程>>>
本文注册会计师考试知识点内容由财科教务团队整理
（本文为北京财科学校原创文章，仅供考生学习使用）