2023年税务师备考预习已开始，对于零基础考生来说，越早备考越能实现备考目标。北京财科学校为大家整理了《税法二》第一章预习知识点，快来学习吧。
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【所属章节】
第一章 企业所得税
【知识点】房地产开发计税成本的核算方法
（一）计税成本对象的确定原则
| 可否销售原则 | （1）开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算（2）不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 |
|---|---|
| 功能区分原则 | 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算 |
| 定价差异原则 | 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算 |
| 成本差异原则 | 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算 |
| 权益区分原则 | 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算 |
（二）开发产品计税成本支出的内容
| 土地征用费及拆迁补偿费 | 为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用：包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等 |
|---|---|
| 前期工程费 | 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 |
| 建筑安装工程费 | 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 |
| 基础设施建设费 | 开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 |
| 公共配套设施费 | 开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 |
| 开发间接费 | 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出：折旧费、修理费、办公费、水电费 |
（三）成本计算方法
1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
2.应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。
3.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
| 占地面积法 | （1）已动工开发成本对象占地面积÷开发用地总面积（土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意） |
|---|---|
| 建筑面积法 | 已动工开发成本对象建筑面积÷开发用地总建筑面积（单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配） |
| 直接成本法 | 期内某一成本对象的直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本（借款费用属于不同成本对象共同负担的，适用本办法） |
| 预算造价法 | 期内某一成本对象预算造价÷期内全部成本对象预算造价（借款费用属于不同成本对象共同负担的，适用本办法） |
（四）企业以非货币交易方式取得土地使用权，应按下列规定确定成本：
| 换取情形 | 确认时间 | 确认金额 |
|---|---|---|
| 开发产品换土地使用权 | （1）本土地开发建造的开发产品：接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，确认成本（2）其他土地开发建造的开发产品：投资交易发生时 | 分出（应付）产品的公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价 |
| 股权换土地使用权 | 投资交易发生时 | 该项土地使用权公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价 |
（五）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本
| 未取得全额发票 | 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，不得超过合同总金额的10% |
|---|---|
| 公共配套设施 | 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用（必须已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件） |
| 报批报建费用物业完善费用 | 应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用（应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）可以按规定预提 |
2023年税务师考试时间为2023年11月18、19日，想要参加考试的考生，北京财科学校会持续更新预习阶段学习方法及知识点，一起坚持学习吧！
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