第三章 物权法律制度
一、单项选择题
1.甲开发商正合法建造一栋房屋。2010年8月20日乙找到开发商甲，与甲签订了房屋买卖合同。同年，9月1日乙为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请了预告登记。2010年11月12日该房屋建造完工。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.甲、乙之间的买卖合同有效
B.2010年9月1日乙取得房屋所有权
C.预告登记期间，未经乙同意，甲不得处分该房屋
D.甲、乙应在2011年2月12日之前办理房屋所有权转让登记，否则甲有权将该房屋卖与第三人
2.王某将自己的电视机卖给谢某，双方约定电脑卖给谢某后仍然由王某使用一个月。根据《物权法》的规定，谢某取得电视机所有权的交付方式属于（ ）。
A.现实交付
B.占有改定
C.指示交付
D.简易交付
3.2011年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2012年4月1日，李某向张某提出购买该电脑；经考虑，2012年6月1日，张某与李某签订书面买卖合同，将该电脑以3000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（ ）。
A.2011年12月2日
B.2012年4月1日
C.2012年6月1日
D.2012年12月2日
4.2010年9月9日，赵某在饭店用餐时丢失一块手表，饭店工作人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。10月20日孙某以1000元从钱某手中购得该手表，并将手表送给女友郑某做生日礼物。12月25日赵某发现郑某戴的手表就是自己丢失的手表。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.谢某没有取得该手表的所有权
B.2010年12月25日，该手表的所有权人是赵某
C.郑某并不当然取得该手表的所有权
D.赵某应该在2011年12月25日之前请求郑某返还原物
5.甲有一台电脑，借给乙使用，乙将电脑卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，后戊将电脑从丁处偷走。根据《物权法》的规定，对该电脑享有所有权的是（ ）。
A.甲
B.乙
C.丁
D.戊
6.根据物权法律制度的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.不动产物权预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
B.遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物
C.在最高额抵押中，当事人没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后有权请求确定债权
D.遗失物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有
7.甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A.乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权
B.乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权
C.乙无优先购买权，丙有优先购买权
D.乙有优先购买权，丙无优先购买权
8.根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押
B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押
C.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押
D.以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押
9.根据物权法律制度的规定，下列财产中不能作为抵押权的客体的是（ ）。
A．甲正在建造的房屋
B．乙大学的教学楼
C．丙企业的生产设备、原材料
D．丁所有的汽车
10.刘某欠王某货款200万元，王某要求提供担保，刘某遂以其持有的甲有限责任公司股权质押给王某，双方签订股权质押合同。同日，甲公司的其他股东作出股东会决议，同意刘某将其股权质押给王某。次日，王某为股权质押合同及相关质押资料办理了公证。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（ ）。
A.该股权的质权自双方签订股权质押合同之时设立
B.该股权的质权未设立
C.该股权的质权自甲公司作出股东会决议之日起设立
D.该股权的质权自办理公证之日起设立
11.根据物权法律制度的规定，下列权利不能作为权利质押标的的是（ ）。
A.汇票、本票、支票、仓单、提单
B.依法可以转让的股权、基金份额
C.商标专用权、专利权、著作权中的人身权
D.债券、存款单、应收账款
12.已知孙某基于同一债权债务关系留置了杨某的电脑，但双方对留置财产后的债务履行期间没有约定。根据物权法律制度的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A.若杨某在1个月以内仍不能履行其债务的，孙某方可就该电脑折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿
B.如果该电脑折价后的价款超过债权数额，该超过部分应归杨某
C.如果该电脑之前设立了质权的，孙某有权优先受偿
D.如果该电脑之前设立了抵押权的，孙某有权优先受偿
13.根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于自物权的是（ ）。
A.抵押权
B.地役权
C.所有权
D.建设用地使用权
14.根据物权法律制度的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，（ ）。
A.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
B.除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准
C.一律以不动产权属证书为准
D.由当事人协商确定
二、多项选择题
1.2010年7月15日，王某将自己的一所房子以100万元的价格卖给了李某，签订了买卖合同，并交付给李某。8月20日王某遇车祸死亡，其儿子小王继承了该房子。9月15日小王因举债，将该房屋抵押给了赵某；10月10日小王办理了房屋过户登记后，又与赵某办理了抵押登记。随后赵某多次索要欠款，小王无力偿还，此时赵某主张行使抵押权。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（ ）。
A.小王可以主张王某与李某之间的买卖合同无效
B.小王自8月20日取得该房屋的所有权
C.赵某的抵押权自9月15日设立
D.李某可要求小王办理房屋所有权变更登记，获得所有权
2.甲有一辆价值25万元的货车，2010年6月6日甲将其出租给了戊，租期2个月。7月7日戊见自己的好朋友庚正要购买一辆货车，就将该车以30万元的价款直接卖给了不知情的庚，并于8月6日将货车交付给庚，8月8日甲得知此事。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（ ）。
A.戊租赁期间，甲可以向戊请求返还该货车
B.戊租赁期间，甲不得向戊请求返还该货车
C.7月7日庚取得该货车的所有权
D.8月6日庚取得该货车的所有权
3.根据《物权法》的规定，下列关于共有的表述中，正确的有（ ）。
A.对共有物的管理费用及其他负担，有约定的，按照约定
B.对共有物的管理费用及其他负担，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担
C.除另有约定外，对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，在按份共有中，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
D.共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人可以主张优先购买权
4.根据《物权法》的规定，下列不动产物权的变动，以登记为对抗要件的有（ ）。
A.动产浮动抵押
B.土地承包经营权的转让
C.船舶、航空器所有权的取得
D.地役权的设立
5.根据物权法律制度的规定，下列抵押符合规定的有（ ）。
A.张某用已经被查封的机器设备设定抵押
B.赵某用依法定程序确认为违章的建筑物设定抵押
C.甲公司用正在建造的建筑物设定抵押
D.王某用以招标方式取得的荒地土地承包经营权设定抵押
6.2010年7月13日，甲欠乙100万元货款，甲以自己价值120万元的一辆轿车作为抵押，签订了抵押合同，并于7月15日办理了抵押登记。抵押期间，甲将轿车出租给丙使用，一次丙酒后驾驶，出了车祸，该轿车毁损了60%。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（ ）。
A.7月13日乙取得该轿车的抵押权
B.7月15日已取得该轿车的抵押权
C.乙可以就该轿车的保险金优先受偿
D.残存的轿车仍担保乙100万元的债权
7.甲公司以正在建造的船舶作为抵押向乙银行贷款100万元，8月1日双方的抵押合同成立并生效，8月10日双方办理了抵押登记。9月1日船舶建造完成，甲公司未经乙银行同意擅自将该船舶转让给不知情的丙。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（ ）。
A.抵押权设立的时间为8月1日
B.抵押权设立的时间为8月10日
C.如果丙不代替甲公司清偿乙银行的借款，甲公司到期无法清偿时乙银行仍可以行使抵押权
D.如果丙代替甲公司清偿乙银行的借款，则该抵押权消灭，丙取得该船舶所有权
8.陈某因向宋某借款将自己的汽车抵押给宋某，并办理了抵押登记。此后，陈某未经宋某同意，将汽车出租给不知情的孙某，租期3年。半年后，陈某无力偿还欠款，宋某行使抵押权拍卖该汽车，被杨某购得。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的有（ ）。
A.孙某可基于租期未到来对抗宋某的拍卖行为
B.孙某不能基于租期未到来对抗宋某的拍卖行为
C.孙某无权要求陈某承担赔偿责任
D.孙某可要求陈某承担赔偿责任
9.根据物权法律制度的规定，下列体现了所有权权能的有（ ）。
A.王某拥有一辆轿车，王某占有该轿车的权利
B.陈某购买了一台笔记本电脑，陈某自己使用该电脑的权利
C.刘某将自己的房屋出租给于某，收取租金的权利
D.赵某将自己的冰箱无偿赠与李某的权利
10.根据物权法律制度的规定，可以作为权利质押标的的有（ ）。
A.甲公司向乙公司签发的面额为100万元的汇票
B.丙购买的价值为20万元的国债
C.丁公司与戊公司签订了货运合同，丁公司依法提货的提单
D.辛拥有的100万元可转让基金份额
11.根据物权法律制度的规定，下列对集体土地使用权的表述正确的有（ ）。
A.兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，应采用先征归国有后出让的方式
B.村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，无需采用先征归国有后出让的方式
C.乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，无需采用先征归国有后出让的方式
D.农村集体物权将集体所有的土地用作商业开发，若有开发需求，一律由国家先将土地征归国有，然后再由国家以出让国有土地使用权的方式进入市场进行商业开发
12.根据物权法律制度的规定，下列关于共有的表述正确的有（ ）。
A.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除有明确的份额约定外，视为共同共有
B.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有
C.除法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外，共同共有人因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务；按份共有人按份额享有债权、承担债务
D.因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
13.根据物权法律制度的规定，下列房地产不得转让的有（ ）。
A.依法收回土地使用权的
B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%的
D.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
14.根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得建设用地使用权，出让最高年限的规定为（ ）。
A.居住用地70年
B.工业用地以及综合用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年
D.商业、旅游、娱乐用地30年
三、案例分析题
【案例】2011年12月1日，张某突发疾病去世，留下房屋一处，由其儿子小张继承。
2012年2月1日，小张将房屋过户到自己名下。
2012年3月1日，小张将房屋出租给李某，双方口头约定租期1年，月租金2000元，并未签订书面合同。2012年7月，小张见房价上涨，主张解除合同，并要求李某2012年8月底搬离该房屋。
2012年9月1日，小张将该房屋出租给赵某，租期6个月，月租金3000元，双方签订了书面合同。
2012年9月10日，小张向甲银行借款10万元，期限1个月，以该房屋设定抵押，双方签订了抵押合同，但未办理登记。2012年10月10日，小张无力偿还甲银行的该笔借款，甲银行要求对房屋行使抵押权。
2012年12月12日，小张将该房屋卖与高某，并办理了产权过户手续，2012年12月15日，高某要求赵某搬离该房屋。赵某遂提起诉讼要求法院判决小张与高某的房屋买卖合同无效，判决小张承担赔偿责任。
要求：
根据相关法律制度的规定，回答下列问题：
（1）小张何时取得房屋所有权？并说明理由。
（2）小张能否解除与李某的房屋租赁合同？并说明理由。
（3）甲银行能否就该房屋行使抵押权？并说明理由。
（4）高某是否有权要求赵某搬离该房屋？并说明理由。
（5）赵某要求法院判决小张与高某的房屋买卖合同无效，能否得到法院支持？并说明理由。
（6）赵某要求法院判决小张承担赔偿责任，能否得到法院支持？并说明理由。
参考答案及解析
一、单项选择题
1.
【答案】B
【解析】（1）选项B：乙只有与甲进行房屋所有权“转让”登记手续后方取得房屋所有权，而非进行“预告”登记后即取得所有权；（2）选项D：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
2.
【答案】B
【解析】占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
3.
【答案】C
【解析】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
4.
【答案】D
【解析】选项D：如果遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。本题中，赵某2010年12月25日发现，应自2012年12月25日之前主张返还手表。
5.
【答案】C
【解析】（1）丙基于善意取得制度取得该电脑的所有权，原权利人甲丧失了对该电脑的所有权；（2）丁基于赠与取得该电脑的所有权；（3）戊自权利人丁处偷得电脑，为非法占有，应该将电脑返还给权利人丁。
6.
【答案】D
【解析】选项D：遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。
7.
【答案】D
【解析】（1）按份共有人对其享有的份额有处分自由，故可自由转让其享有的共有的不动产或者动产份额；当按份共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，即乙有优先购买权；（2）丙没有优先购买权，是因为对承租人而言，只有转让出租房屋时，承租人才有优先购买权。
8.
【答案】C
【解析】选项C：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
9.
【答案】B
【解析】选项B：根据规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，不得抵押。
10.
【答案】B
【解析】以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。本题中若要设立质权，应属于后者。
11.
【答案】C
【解析】选项C：可以依法转让注册商标专用权、专利权、著作权中的“财产权”。
12.
【答案】A
【解析】（1）选项A：债权人留置财产后，应与债务人约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人2个月以上（≥2个月）履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外；（2）选项B：留置财产折现或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿；（3）选项CD：同一动产已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
13.
【答案】C
【解析】所有权是自物权，用益物权（选项BD）和担保物权（选项A）是他物权。
14.
【答案】A
二、多项选择题
1.
【答案】BD
【解析】（1）选项A：王某与李某之间的买卖合同对小王继续有效；（2）选项C：不动产的抵押权自办理登记时设立，所以，赵某的抵押权自10月10日设立。
2.
【答案】BD
【解析】（1）选项AB：租赁合同成立并生效后，对双方当事人均有约束力，甲不得请求返还该货车；（2）选项CD：动产善意取得制度中要求物已经交付，庚符合善意取得制度的条件，自交付后取得货车所有权。
3.
【答案】ABCD
4.
【答案】ABCD
5.
【答案】CD
【解析】（1）选项A：依法被查封、扣押、监管的财产，不得抵押；（2）选项B：以法定程序确认为违法、违章的建筑物不得抵押；（3）选项C：正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；（4）选项D：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押。
6.
【答案】ACD
【解析】选项AB：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立（7月13日），未经登记，不得对抗善意第三人。
7.
【答案】ACD
【解析】（1）选项ABC：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时（即8月1日）设立；未经登记，不得对抗善意第三人；（2）选项D：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
8.
【答案】BD
【解析】（1）选项AB：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；故孙某不能基于租期未到来对抗宋某的拍卖行为；（2）选项CD：抵押人将已经抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
9．
【答案】ABCD
【解析】所有权包括四项权能：占有、使用、收益、处分的权能。
10．
【答案】ABCD
【解析】债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（1）汇票、支票、本票；（2）债券、存款单；（3）仓单、提单；（4）可以转让的基金份额、股权；（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（6）应收账款；（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
11.
【答案】BC
【解析】农村集体物权将集体所有的土地用作商业开发，若有开发需求，须由国家先将土地征归国有，然后再由国家以出让国有土地使用权的方式进入市场进行商业开发；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
12．
【答案】BD
13.
【答案】ABD
【解析】下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》规定的相关条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。选项C符合按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的转让条件。
14.
【答案】AB
【解析】（1）选项C：50年；（2）选项D：40年。
三、案例分析题
【案例答案】
（1）小张自2011年12月1日取得房屋所有权。根据规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中，张某2011年12月1日去世，继承开始，此时小张取得房屋所有权。
（2）小张可以解除与李某的房屋租赁合同。根据规定，租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本题中，租期1年未采用书面形式，视为不定期租赁，小张有权随时解除该合同。
（3）甲银行不能就该房屋行使抵押权。根据规定，以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。在本题中，因为小张和甲银行并未进行登记，甲银行的抵押权并未设立，所以甲银行不能就该房屋行使抵押权。
（4）高某无权要求赵某搬离该房屋。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，2012年12月15日，赵某的房屋租赁合同尚未到期，高某无权要求赵某搬离该房屋。
（5）赵某要求法院判决小张与高某的房屋买卖合同无效，不能得到法院支持。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。在本题中，小张未通知赵某便将房屋卖与高某，赵某要求法院判决小张与高某的房屋买卖合同无效，不能得到法院支持。
（6）赵某要求法院判决小张承担赔偿责任，能得到法院支持。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。在本题中，小张未在合理期限内通知赵某便将房屋卖与高某，赵某要求法院判决小张承担赔偿责任，能得到法院支持。
编辑：xiaotong